不動産屋さんから、旧耐震のマンションを勧められて不安です

リノベーション前提でマンションを探す場合、築年数の経ったマンションが候補になります。とはいえ、現行の耐震基準を満たさない、いわゆる「旧耐震」物件についてはさまざまなリスクもありますから、どうしても物件が見つからない場合の最終手段として考えたいところです。旧耐震を躊躇なく勧めてくる不動産屋さんを信頼してもいいものなのでしょうか。

今回は、自身も旧耐震物件を購入し、管理組合の理事を務めた経験もある、マンション管理士で宅地建物取引士の”こっしー”が、旧耐震を勧める不動産屋さんの背景について解説してまいります。

旧耐震とは
1981年5月31日以前に建築確認申請が行われた建物のこと。1981年に建築基準法が大きく見直され、大規模地震を想定し耐震基準がより厳しくなりました。この変更以前の耐震基準に適合した不動産が「旧耐震」と呼ばれる建物です。

旧耐震マンションが抱えるリスク

まずは、旧耐震のマンションが抱えるリスクについて考えてみましょう。度重なる震災を受けて、建物の耐震性についてのルールが厳しくなっているわけですから、旧耐震のマンションでは震災に見舞われた際に建物が損傷する可能性が高まるのは言うまでもありません。図1は阪神淡路大震災のマンションの被災状況を示していますが、新耐震よりも旧耐震、旧耐震よりも旧々耐震において大破・中破の割合が高まることがわかります。

また、旧耐震マンションの問題点は耐震面での安全性だけではありません。以前のコラム「旧々耐震とはなんですか？」では、飛散性の高いアスベストが使用されている可能性や断熱性能の低さなどのいくつかの懸念点について触れましたが、その中でも「住宅ローンがつきにくい」という点は特に重要な懸案事項だといえます。住宅ローンが借りにくくなると、価格の安定性や市場での流動性が低下してしまい、資産価値を大きく毀損する可能性があるのです。不動産営業の現場で「いまは○○銀行なら旧耐震でもいける！」などとトークを展開する人もいるようですが、社会を俯瞰すれば、いまは大丈夫でも近い将来、その銀行も旧耐震に対する見方が厳しくなる可能性が高いことは明らかです。そうなった際には、資産価値が下がることに注意が必要です。

安全性・資産性などさまざまなリスクがある旧耐震マンションですが、そのリスクを許容するという選択肢も当然あり得ます。新耐震を諦めれば、より希望に合った立地に住むことができるというケースもありますから、各々の住まいや暮らしへの優先順位によってリスクを評価してみてください。

旧耐震マンションがお勧めされる背景

リノベーションを前提としたマンション探しの現場で、旧耐震マンションがお勧めされる背景についても検討してみましょう。この点については、私が以前働いていたリノベーション会社での営業活動を思い出しながらまとめてみます。

背景（１）希望の立地に住んでもらいたい
営業マンの一番の願いは、目の前のお客様の希望を叶えたい、ということではないでしょうか。新築では買えないような好立地に住めるのが中古マンションリノベーションの魅力のひとつですから、リノベーションを検討する方は立地についても思い入れがある場合が多いでしょう。立地の希望を叶えるためには、面積を狭くする・築年数を古くするなどいくつかのアプローチがありますが、ひとつの提案として旧耐震物件がお勧めされているケースが大半なのではないでしょうか。

背景（２）そこまで深く考えていない
旧耐震マンションを紹介する側が、あまり深く考えていないということも考えられます。管理がよければ耐震性は気にしなくてよい、というセールストークを研修などで叩き込まれる会社もありますから、お客様に物件を紹介する際に、耐震のことはあまり意識せずに物件を見繕っているケースも珍しくないように思います。

背景（３）対象物件を増やしたい
これは少し意地の悪い見方かもしれませんが、物件を紹介する際に「旧耐震NG」という条件を付けてしまうと、提案できる物件数が減ることになります。提案できる物件が多ければ多いほど成約につなげやすくなりますから、契約を取りたい、売上を上げたいという思いが強い人ほど、旧耐震でもお構いなしで、軽妙なトークとともに紹介するケースもあるかもしれません。たとえば、渋谷区・40平米・4,000万円以内の直近1年分の成約実績を見ると、全13件の取引がなされているうち、新耐震はわずか1件ですから、旧耐震も紹介しないと成約につなげにくくなるのです（表1）。

信頼できる不動産屋さんか？

以上のように、旧耐震のマンションを紹介する不動産屋さんが信頼に値しない悪い人かというと、そういうわけでもないと考えています。一生懸命願いを叶えるために動いた結果かもしれないし、深く考えていないだけかもしれません。いずれにしても、だましてやろう、カモにしようという悪意を持って物件を紹介しているわけではないでしょうから、それほど心配する必要もないでしょう。

一方で、マンションの構造や資産性についての知識が足りない、または、偏った認識を持っている可能性は否定できません。営業マンによっては、何の疑いもなく「旧耐震でも大丈夫！」と言い切ってしまう人もいるでしょうから、やり取りを通じて不安に感じるようであれば、まずは旧耐震マンションに対して不安を感じていることを明確に伝えましょう。その上で、旧耐震物件の短期的・中長期的なリスクについて説明してもらい、それが納得できるものか否かで営業マンに対する評価をするということでもよいのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、さまざまな条件を比較する中で、耐震性を妥協して立地などの他の条件を優先するという選択は間違ったものではありません。住まいに求めることは人それぞれですから、正解/不正解があるものではないのです。ただし、旧耐震には不安があるのに、そのような物件を気にせず勧められるという違和感があるのであれば、率直に営業マンにその旨を伝えるといいでしょう。大きなお買い物ですから、ちょっとした違和感にも敏感になることがマンション購入を成功させるカギになるかもしれません。

今回は、旧耐震の物件がお勧めされる背景について解説しました。耐震補強を行っているなど、現行の耐震基準を満たすマンションであれば、築年数が経っていても管理状態次第で長く使えるし、価値を保つこともできるでしょう。そうでない旧耐震の物件については、さまざまなリスクもありますから、「管理がよければ大丈夫！」などのトークに踊らされずに、不安に感じていることをしっかりと相手方に伝えてみてください。適切なコミュニケーションをとることができれば、きっといい方向へ進んでいくはずです。

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