リノベーションとは、何ですか？

みなさんの住宅購入・中古マンション・リノベーションのさまざまな疑問・質問に、趣味＝中古マンションの“こっしー”がお答えする「リノベーションなんでも相談室」のお時間です。

今回お答えするご質問は、こちら。
「マンション購入を検討するなかでリノベーションという言葉をよく目にするのですが、そもそもリノベーションとはどういうものなのでしょうか？」

確かにリノベーションという言葉を見聞きする機会は増えた気がします。一方で、リフォーム・リノベーション・コンバージョン等々、似たような言葉があり、わかりにくいですよね。今回はリノベーションの基礎から解説してまいります。

よく目にする“リノベーション”はリノベーションじゃない

みなさんはどのようなシーンで「リノベーション」という言葉を目にするでしょうか。雑誌や広告、テレビ番組など、さまざまな出会いの場面があると思います。例えば、不動産ポータルサイトには、ちょっと壁紙や床を貼り替えただけのお部屋が「リノベーション済み」として掲載されることもあります。もちろんダメではないから掲載されているわけですが、ここはあえて「それはリノベーションとは違う」といわせていただきます。

リノベーションの定義とは

なぜ「リノベーション」という言葉があちこちで、さまざまな文脈のなかで使われているかといえば、リノベーションという言葉の明確な定義がないからです。例えば、中古の物件を新築だと偽って販売するなんてことはできませんが、リノベーションに関してはいった者勝ちというのが実態です。ちょっとしたリフォーム工事しか行っていなくても、売り手や貸し手がリノベーションだといえば、それはリノベーションと表現することができます。
とはいえ、まったく定義付けされていないかといえば、そんなことはありません。参考として、一般社団法人リノベーション協議会のリフォームとリノベーションについての解説を引用してみます。

• リフォーム：
  原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処
• リノベーション：
  機能、価値の再生のための改修
  その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修

つまり、リノベーションとは、単にお部屋をキレイにする、新しくするという意味を超えた言葉であることがわかります。壁紙を貼り替えたり、キッチンを取り替えたりするような部分的な改修ではなく、お部屋の持つ意味合いを変え、あるいは価値を高めていく行為が、狭義でのリノベーションといえそうです。その視点に立つと、冒頭に紹介したようなちょっとお部屋をキレイにした程度では「それはリノベーションではない」といえるわけです。

リノベーションの種類

もう少しだけ踏み込んでみましょう。「買取再販型」と「請負型」、「表層」と「スケルトン」という2つの軸を使って、リノベーションについて考えていきます。

分類（1） 買取再販型と請負型
ポータルサイトでよく目にするリノベーション済み物件のほとんどは、買取再販型のリノベーションに該当します。不動産会社がリフォーム前の物件を買い取り、内装工事により付加価値をつけ、再度販売して利益を得るというビジネスモデルです。
一方、請負型のリノベーションとは、主に実際に暮らす人がリノベーション会社や設計士と一緒に住まいをつくっていくかたちです。住み手が主体となって、よりよい暮らしの実現のために行うリノベーションを指します。

分類（2） 表層とスケルトン
表層リフォームとは、既存の間取りをベースに、壁紙や床、設備等を更新し、キレイでそのまま住める状態に仕上げる工事です。費用は低く、工期は短く抑えられますが、暮らしに合わせた間取りとすることや、見えないところの改修までは行うことができません。
一方、スケルトンリノベーションでは、まず既存のお部屋の間仕切りや設備などをすべて取り払い、スケルトン状態にした上で、新たな間取りをつくっていきます。費用や工期はかかる一方で、自由な間取りをつくることや躯体や、配管などの目に見えないところまで改修することができます。

リノベーションの種類

上図の通り、リノベーションといってもさまざまな分類ができることがわかります。
「買取再販型」×「表層」のリノベーションが市場では圧倒的な数を占めます。買取再販型の場合、事業としての利益確保が必要ですから、内装費用を抑えるため「表層」程度の工事で済ませることが一般的です。
一方で「買取再販型」×「スケルトン」の物件も数は少ないですが存在するため、「買取再販型」のリノベーションについて考えるときには、それが表層的なことだけを行ったものなのか、目に見えないところも含めて改修しているのかという点に注目しましょう。
「請負型」×「表層」は築数年程度の築浅物件などには向いていますが、築年数の経った物件を「表層」で済ませることにはリスクが伴います。
「請負型」×「スケルトン」であれば、ライフラインの改修・断熱性能等の向上・自由な間取りづくりができるので、築年数の経った物件でも、リノベーションによる機能・性能・価値の再生を実現することができます。

一言でリノベーションといっても、登場する文脈によって、その意味するところはまちまちです。機能や価値の再生に資するような工事をリノベーションと呼びたいところなのですが、現状では表層的な工事でもリノベーションという言葉が使われることが多々ありますから、注意が必要です。
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